Häufige Fragen, klare Antworten.

Die WEG-Verwaltung führt die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft aus, verwaltet das gemeinschaftliche Geld (Hausgeld, Rücklage), erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, beruft die Eigentümerversammlung ein und kümmert sich um die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Grundlage sind das Wohnungseigentumsgesetz und der Verwaltervertrag.

Stand: September 2026

Die WEG-Verwaltung betreut die Eigentümergemeinschaft als Ganzes und das Gemeinschaftseigentum. Die Mietverwaltung (auch Sondereigentumsverwaltung) betreut dagegen die einzelne vermietete Wohnung eines Eigentümers: Mietverträge, Mieteingänge, Betriebskostenabrechnung für den Mieter, Kommunikation mit dem Mieter. Beides sind getrennte Aufträge, auch wenn dieselbe Firma beide übernimmt.

Stand: September 2026

Am zuverlässigsten über die auf der Website und in den Aushängen genannten Kontaktwege: Kontaktformular, E-Mail oder Telefon zu den Servicezeiten. Anliegen mit Unterlagen (Fotos, Dokumente) am besten schriftlich einreichen, dann lässt sich alles direkt dem richtigen Objekt zuordnen.

Stand: September 2026

Ein Notfall ist ein Ereignis, das sofortiges Handeln verlangt, weil sonst Menschen oder das Gebäude zu Schaden kommen: Rohrbruch, Gasgeruch, Stromausfall im ganzen Haus, Heizungsausfall im Winter, ein steckender Aufzug. Bei Gefahr für Leib und Leben zuerst Feuerwehr oder Polizei rufen (112/110), danach die Notfallnummer der Verwaltung. Alles andere ist ein normales Anliegen und wird zu den Geschäftszeiten bearbeitet.

Stand: September 2026

Schäden am besten schriftlich melden, mit Objekt, Wohnung, kurzer Beschreibung und Fotos. Je genauer die Meldung, desto schneller kann die Verwaltung einordnen, ob Gemeinschaftseigentum betroffen ist, wer zuständig ist und welcher Handwerker beauftragt wird. In dringenden Fällen zusätzlich anrufen.

Stand: September 2026

Zweistufig: Die Eigentümerversammlung bestellt den Verwalter per Beschluss (das ist die organschaftliche Stellung) und beschließt daneben über den Verwaltervertrag, der Leistungen und Vergütung regelt. Bestellung und Vertrag sind rechtlich getrennt; üblich ist, dass die Versammlung einen oder mehrere Eigentümer ermächtigt, den Vertrag zu unterzeichnen.

Stand: September 2026

Höchstens fünf Jahre. Bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums sind es höchstens drei Jahre. Eine erneute Bestellung ist frühestens ein Jahr vor Ablauf möglich und braucht wieder einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Stand: September 2026

Ein Verwalter, der vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Grundlagen der Wohnungseigentumsverwaltung abgelegt hat oder aufgrund einer Ausbildung (etwa Immobilienkaufleute) gleichgestellt ist. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird; das gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung.

Stand: September 2026

Alles, was allein das Sondereigentum betrifft: Reparaturen in der Wohnung, Streit aus einzelnen Mietverhältnissen, die Betriebskostenabrechnung des Eigentümers gegenüber seinem Mieter oder die Vermietung selbst. Dafür gibt es die separate Mietverwaltung, die gesondert beauftragt wird. Rechtsberatung im Einzelfall leistet die Verwaltung ebenfalls nicht, das bleibt Anwälten vorbehalten.

Stand: September 2026

Die Vergütung wird frei vereinbart und richtet sich meist nach der Zahl der Einheiten, dem Zustand des Objekts und dem Leistungsumfang. Üblich ist ein monatlicher Grundpreis je Einheit; besondere Leistungen wie die Begleitung großer Sanierungen oder zusätzliche Versammlungen werden oft gesondert vergütet. Maßgeblich ist immer der Verwaltervertrag.

Stand: September 2026

Die Eigentümerversammlung beschließt die Bestellung der neuen Verwaltung und, sofern nötig, die Abberufung der bisherigen. Danach übergibt die alte Verwaltung die Unterlagen, Konten und laufenden Vorgänge. Sinnvoll ist ein Wechsel zum Ende eines Wirtschaftsjahres, damit die Abrechnung in einer Hand bleibt; zwingend ist das aber nicht.

Stand: September 2026

Sie nimmt dem Eigentümer die laufende Arbeit mit der vermieteten Wohnung ab: Mieteingänge überwachen, Betriebskosten gegenüber dem Mieter abrechnen, Mieterhöhungen vorbereiten, Übergaben und kleinere Reparaturen im Sondereigentum organisieren, Schriftverkehr mit dem Mieter führen. Umfang und Vergütung regelt ein eigener Vertrag zwischen Eigentümer und Verwaltung.

Stand: September 2026

Über den Kundenbereich: Dort stehen Ankündigungen, Dokumente wie Protokolle und Abrechnungen sowie der Stand gemeldeter Anliegen. Wichtige Ereignisse teilt die Verwaltung zusätzlich per Aushang oder Anschreiben mit. Wer den Zugang noch nicht nutzt, kann ihn bei der Verwaltung anfordern.

Stand: September 2026

Sondereigentum sind die Räume der eigenen Wohnung und die Bestandteile darin, die sich verändern lassen, ohne das Gebäude oder andere zu beeinträchtigen, etwa Innentüren, Bodenbeläge oder die Sanitärobjekte. Gemeinschaftseigentum ist alles, was dem Bestand oder der Sicherheit des Gebäudes dient oder von allen genutzt wird: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Leitungen bis zur Wohnung, Fenster. Die Abgrenzung im Einzelfall ergibt sich aus Gesetz und Teilungserklärung.

Stand: September 2026

Die Teilungserklärung ist die Gründungsurkunde der Eigentümergemeinschaft. Sie teilt das Grundstück in Miteigentumsanteile auf, verbindet sie mit dem Sondereigentum an bestimmten Wohnungen und wird im Grundbuch vollzogen. Meist enthält sie zusätzlich die Gemeinschaftsordnung mit den Spielregeln der Gemeinschaft. Was dort steht, bindet auch jeden späteren Käufer.

Stand: September 2026

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa Kostenverteilung, Stimmrechte, Zweckbestimmung der Einheiten oder Sondernutzungsrechte. Sie ist meist Teil der Teilungserklärung und geht in vielen Punkten dem Gesetz vor. Änderungen brauchen grundsätzlich eine Vereinbarung aller Eigentümer, nicht nur einen Mehrheitsbeschluss.

Stand: September 2026

Ein Sondernutzungsrecht weist einem Eigentümer die alleinige Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums zu, typisch sind Gartenflächen, Stellplätze oder Kellerräume. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum, nur die Nutzung ist exklusiv. Begründet wird es in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung aller Eigentümer.

Stand: September 2026

Die Hausordnung regelt das tägliche Zusammenleben: Ruhezeiten, Treppenhausnutzung, Müllplätze, Sicherheit. Die Eigentümerversammlung kann sie mit einfacher Mehrheit beschließen und ändern, solange sie dem Gesetz und der Gemeinschaftsordnung nicht widerspricht. Sie gilt für alle Bewohner, Vermieter geben sie an ihre Mieter weiter.

Stand: September 2026

Miteigentumsanteile (MEA) drücken aus, mit welchem rechnerischen Anteil eine Einheit am gemeinschaftlichen Grundstück beteiligt ist, meist in Tausendsteln. Sie stehen in der Teilungserklärung und sind der gesetzliche Standardmaßstab für die Verteilung von Kosten, sofern nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist.

Stand: September 2026

Mindestens einmal im Jahr, einberufen vom Verwalter. Zusätzliche Versammlungen sind nötig, wenn ein wichtiger Anlass besteht oder wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer es unter Angabe von Zweck und Gründen schriftlich verlangt. Gibt es keinen Verwalter, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen.

Stand: September 2026

Seit der WEG-Reform 2020 immer, wenn ordnungsgemäß einberufen wurde. Ein Mindestquorum an anwesenden oder vertretenen Miteigentumsanteilen gibt es nicht mehr. Auch wenige Anwesende können also wirksam für alle beschließen, deshalb lohnt Teilnahme oder zumindest eine Vollmacht.

Stand: September 2026

Der Verwaltungsbeirat besteht aus Wohnungseigentümern und unterstützt und überwacht den Verwalter. Er prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, bevor die Versammlung darüber beschließt, und ist oft erster Ansprechpartner zwischen den Versammlungen. Die Größe bestimmt die Gemeinschaft per Beschluss; unentgeltlich tätige Beiräte haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Stand: September 2026

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seit der WEG-Reform ein voll rechtsfähiger Verband: Sie schließt Verträge, führt Konten, kann klagen und verklagt werden. Verträge mit Handwerkern oder dem Energieversorger laufen deshalb auf die Gemeinschaft, nicht auf einzelne Eigentümer. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen.

Stand: September 2026

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung jedes Eigentümers auf die laufenden Kosten der Gemeinschaft: Betriebskosten wie Wasser, Müll und Hausstrom, Verwaltung, Versicherungen, Erhaltung und die Zuführung zur Rücklage. Die Höhe ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan. Nach Jahresende wird über die Jahresabrechnung spitz abgerechnet.

Stand: September 2026

Der Wirtschaftsplan ist die Kostenplanung der Gemeinschaft für ein Wirtschaftsjahr: erwartete Einnahmen und Ausgaben, die Verteilung auf die Einheiten und die Rücklagenzuführung. Die Versammlung beschließt auf seiner Grundlage die Vorschüsse, also das monatliche Hausgeld. Bis zum Beschluss eines neuen Plans gelten die bisherigen Vorschüsse weiter, wenn das so beschlossen wurde.

Stand: September 2026

Die Jahresabrechnung stellt nach Ablauf des Wirtschaftsjahres die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben dar und verteilt sie auf die Einheiten. Beschlossen wird seit der WEG-Reform nicht mehr das Zahlenwerk selbst, sondern nur das Ergebnis: die Nachschüsse beziehungsweise die Anpassung der geleisteten Vorschüsse, die sogenannte Abrechnungsspitze. Das Zahlenwerk dient als Grundlage und kann von jedem Eigentümer geprüft werden.

Stand: September 2026

Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) ist das Sparkonto der Gemeinschaft für größere Erhaltungsmaßnahmen wie Dach, Fassade oder Heizung. Sie wird über das Hausgeld angespart und gehört der Gemeinschaft; beim Verkauf einer Wohnung geht der rechnerische Anteil mit dem Eigentum über und wird nicht ausgezahlt.

Stand: September 2026

Weil nicht alles, was die Gemeinschaft kostet, auf Mieter umgelegt werden darf. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Reparaturen sind Sache des Eigentümers; umlagefähig sind nur die laufenden Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, etwa Wasser, Müll, Versicherung oder Hausreinigung. Vermieter sollten die Jahresabrechnung deshalb nie eins zu eins an den Mieter weiterreichen.

Stand: September 2026

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche, einmalige Zahlung der Eigentümer, die die Versammlung beschließt, wenn die geplanten Mittel nicht reichen, typisch bei unerwarteten Reparaturen oder zur Vorfinanzierung einer Sanierung. Verteilt wird sie nach dem geltenden Kostenschlüssel. Sie ergänzt den Wirtschaftsplan und wird mit der Jahresabrechnung ganz normal abgerechnet.

Stand: September 2026

Ein Beschluss ist die verbindliche Entscheidung der Eigentümergemeinschaft über eine Angelegenheit der Verwaltung, gefasst in der Versammlung oder im Umlaufverfahren. Er bindet alle Eigentümer, auch die, die dagegen gestimmt haben oder nicht anwesend waren, und wird vom Verwalter ausgeführt.

Stand: September 2026

Seit der WEG-Reform 2020 genügt für Beschlüsse grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, auch für Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen. Besondere Mehrheiten spielen vor allem noch bei der Kostentragung baulicher Veränderungen eine Rolle. Enthaltungen zählen nicht mit.

Stand: September 2026

Den Wunsch mit kurzer Begründung rechtzeitig vor der Versammlung schriftlich an die Verwaltung geben, am besten mit einem formulierten Beschlussantrag. Der Verwalter nimmt ordnungsgemäß verlangte Punkte auf; nur angekündigte Themen können beschlossen werden. Verlangt mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung zu einem Thema, muss sogar eigens einberufen werden.

Stand: September 2026

Ja. Beschlüsse wirken gegen jeden Rechtsnachfolger, ohne dass sie im Grundbuch stehen müssten. Wer eine Eigentumswohnung kauft, übernimmt also die gesamte Beschlusslage der Gemeinschaft. Vor dem Kauf lohnt deshalb die Einsicht in Beschlusssammlung und Protokolle der letzten Jahre.

Stand: September 2026

Erhaltung ist der Oberbegriff des Gesetzes für Instandhaltung (Pflege und Wartung, damit nichts kaputtgeht) und Instandsetzung (Reparatur oder Erneuerung von Schadhaftem). Modernisierung geht darüber hinaus und verbessert den Zustand, etwa eine Dämmung, die es vorher nicht gab; sie ist rechtlich eine bauliche Veränderung. Die Einordnung entscheidet über Beschluss und Kostenverteilung.

Stand: September 2026

Die Gemeinschaft, also alle Eigentümer gemeinsam nach dem geltenden Kostenschlüssel. Bezahlt wird aus dem laufenden Hausgeld, bei größeren Maßnahmen aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage. Das gilt unabhängig davon, wessen Wohnung von dem Schaden gerade betroffen ist.

Stand: September 2026

Reparaturen im Sondereigentum zahlt der jeweilige Eigentümer selbst: Innentüren, Bodenbeläge, Armaturen, die Therme, sofern sie nur die eigene Wohnung versorgt. Die Grenze verläuft dort, wo Gemeinschaftseigentum beginnt, etwa an den gemeinschaftlichen Steigsträngen. Im Zweifel hilft der Blick in die Teilungserklärung oder eine kurze Nachfrage bei der Verwaltung.

Stand: September 2026

Ausfall sofort der Verwaltung melden, außerhalb der Geschäftszeiten über die Notfallnummer. In der Heizperiode ist ein Komplettausfall ein Notfall, der Wartungs- oder Notdienst wird umgehend beauftragt. Hilfreich sind Angaben, ob das ganze Haus oder nur einzelne Wohnungen betroffen sind und ob eine Störmeldung an der Anlage angezeigt wird.

Stand: September 2026

Zuerst zählt die Schadensbegrenzung: Wasser abstellen, Verwaltung oder Notdienst rufen. Für die Kosten kommt es auf die Ursache an: Schäden aus gemeinschaftlichen Leitungen trägt die Gemeinschaft, meist reguliert über die Gebäudeversicherung; Schäden aus dem Sondereigentum der Eigentümer. Die Verwaltung meldet den Schaden der Versicherung und koordiniert Trocknung und Reparatur.

Stand: September 2026

Am Anfang steht die Bestandsaufnahme, oft mit einem Fachplaner oder Gutachter. Danach holt die Verwaltung Vergleichsangebote ein, die Versammlung beschließt Maßnahme, Finanzierung und Vergabe, anschließend wird beauftragt und die Ausführung überwacht. Bei umfangreichen Projekten sind mehrere Versammlungen üblich, erst Grundsatzbeschluss, dann Vergabebeschluss.

Stand: September 2026